تعد مبادرة التمويل العقاري الجديدة التى أطلقها البنك المركزي محركاً جديداً للسوق العقارى، مستهدفة انتعاش الطلب من جانب شريحة عريضة من العملاء عبر تسهيلات فى الفائدة وفترات السداد التى تمتد حتى 30 عاماً.

وتوقع محللون انتعاشة ملحوظة للقطاع العقارى، خلال النصف الثانى من العام الجارى ، مشيرين إلى أن مبادرة التمويل العقاري ستغطى جزءاً من متطلبات السوق.

قال المحللون، إنَّ المبادرة الجديدة تأتى استكمالاً للمبادرة السابقة، ولا يوجد تعارض بينهما أو تشابه؛ حيث إنَّ المبادرة الجديدة تستهدف شريحة محدودة الدخل من العملاء، وتتيح من خلالها تمويل وحدات عقارية بين 350 ألف جنيه ومليون جنيه.

بينما المبادرة الأولى كانت تستهدف العملاء متوسطى الدخل بوحدات تصل قيمتها حتى 2.25 مليون جنيه.

وقال المحللون، إنَّ شرط تشطيب الشقة بالكامل أحد المعوقات التى تقلل من إمكانية استفادة مختلف العملاء من المبادرة، خاصة أن عدد الشقق كاملة التشطيب المتاحة محدود بالسوق الأولى، ومرتفعة السعر بالسوق الثانوى.

قال محمود جاد، محلل قطاع العقارات بشركة العربى الأفريقى لتداول الأوراق المالية، إنَّ مبادرة التمويل العقارى الجديدة، والتى تغطى تمويلات لنحو 200 ألف وحده تسهم فى تغطية جزء جيد من متطلبات السوق العقارى، والتى تقدر بـ700 ألف وحدة سنوياً لكل شرائح العملاء.

وأضاف “جاد”، أن اشتراط قابلية تسجيل الوحدة داخل المبادرة، يتسق مع توجهات الدولة بتقنين وضع الوحدات السكنية، وهو ما يتكامل مع خطط الدولة.

وعلى جانب آخر، فإنَّ البنوك تشترط لتمويل أى وحدة سكنية أن تكون مسجلة ومقننة؛ لضمان عدم التعرض لأزمات أثناء فترة التمويل، خاصة أن التمويل العقارى يمتد لسنوات طويلة.

“جاد”: المبادرات تحفز السوق الثانوى وتغطى جزءاً كبيراً من متطلبات السوق

ويرى “جاد”، أنَّ مبادرة التمويل العقارى الجديدة تختلف فى استهدافاتها عن المبادرة العقارية السابقة لها، موضحاً أن المبادرة القديمة التى تم إطلاقها فى نهاية 2019 بفائدة 8%، تستهدف شريحة متوسطة من العملاء دخلهم يصل إلى 40 ألف جنيه، وتصل قيمة الوحدة حتى 2.25 مليون جنيه.

ويرى أنه من الممكن أن يستهدف المطورون الاستفادة من هذه المبادرة، وتدشين وحدات تتوافق مع اشتراطاتها.
أضاف أنَّ المبادرة الجديدة تستهدف فئتين محدودى الدخل و  الطبقة المتوسطة الدنيا أو الأقل من المتوسط من أصحاب الدخول الشهرية التى لا تزيد على 4.5 ألف جنيه للأعزب أو 6 آلاف جنيه للأسرة الواحدة، وألا تزيد قيمة الوحدة السكنية من خلال المبادرة على 350 ألف جنيه.

وقال “جاد”، إنَّ هناك عدداً من المحفزات لقطاع العقارات، خلال العام الجارى، أهمها مبادرات التمويل العقارى التى تحفز سوق العقارات الثانوى، خاصة أن المطورين فى السوق الأولى يقومون ببيع الوحدات قبل الإنشاء لاستكمال المشروعات، وهو ما لا ينطبق مع شروط التمويل البنكى.

أضاف أن انتعاش السوق الثانوى يحرك السوق الأولى بالتبعية.

وقال “جاد”، إنَّ انخفاض أسعار الفائدة لمستويات مايو 2014 يقلل من جاذبية الادخار، ويوجه المدخرات نحو الاستثمارات الأخرى، ومنها القطاع العقارى.

وتوقع “جاد” انتعاش السوق العقارى فى النصف الثانى من العام الجارى، بعد انحسار تداعيات كورونا فى فصل الصيف، وانتهاء موسم رمضان والأعياد، وكذلك ظهور تأثيرات إيجابية للقاح.

“نبيل”: اشتراط تشطيب الوحدات السكنية داخل المبادرة يحجم الاستفادة

وأشار “جاد” إلى أن استحقاق شهادات 15% التى أطلقها بنكا الأهلى المصرى، ومصر وجمعا من خلالها مدخرات بقيمة 380 مليار جنيه، من الممكن أن يوجه أصحابها فى ظل تراجع الفائدة الحالى استثماراتهم للقطاع العقارى.

فى سياق متصل، قال “جاد”، إنَّ خفض الفائدة سيشجع المطورين لعمل توريق لحسابات العملاء، بالإضافة إلى الحصول على قروض من البنوك، وبالتالى توفير السيولة اللازمة لتنفيذ المشروعات والتسليمات.

واستبعد “جاد” استهداف المطورين العقاريين للوحدات داخل المبادرة الجديدة؛ نظراً إلى تراجع هامش ربح الوحدات منخفضة السعر، واختلاف مقوماتها مع استهدافات المطورين العقاريين.

من جانبه، قال محمد نبيل، محلل قطاع العقارات ببنك استثمار نعيم، إنَّ مبادرة التمويل العقارى الجديدة، تستهدف قطاعاً عريضاً من العملاء، وهى أفضل من المبادرة السابقة لها التى طُرحت سابقاً بفائدة 8%، وهذه ميزة من حيث انخفاض تكلفة التمويل.

وأضاف أن شرط قابلية الوحدة للتسجيل بدلاً من تسجيلها بالفعل يسهل على العملاء الاستفادة منها.

وأضاف أن من أهم التحديات التى تواجه المبادرة، اشتراط التشطيب بالكامل؛ لانخفاض عدد الوحدات المشطبة المعروضة للبيع فى السوق الأولى.

وقال إنَّ المبادرة ستنعش السوق الثانوى، ومن المحتمل أن ترفع أسعار الوحدات فيه، وسيزيد الطلب على الوحدات بها.
وأشار إلى أن المبادرة تستهدف فئة معينة من القطاع، متوقعاً اتجاه المطورين على المدى المتوسط أو القصير لهذا النوع من الوحدات.

وقال إن التمويل العقارى خارج مبادرة البنك المركزى صغير جداً، وبفائدة مرتفعة، ولكن الميزة أن الحد الأقصى للتمويل مرتفع، مشيراً إلى أن شركات التطوير اقتنصت حصة من تمويلات البنوك لهذه الفئة من العملاء بعد إتاحة الرهون العقارية لفترات طويلة.