صرح محمد فؤاد، الخبير العقاري وعضو جمعية رجال الاعمال المصريه البريطانية بأن السوق العقاري المصريي مر بمرحلة يمكن وصفها بـ”مرحلة الترقب” نتيجه تداخل عاملين أساسين التشبع الشرائى وتفاقم التحديات المالية و التنفيذية لدى المطورين فى المقابل يوجدطلب فعلى ولكن لايستطيع مواكبة الاسعار و أليات السداد وسط تحديات تمويلية غير مسبوقة على مستوى المطور و العميل نفسه.
و أوضح فؤاد أن أسباب هذا الواقع المعقد لايعود ألى زيادة المعروض فقط بل أن معظم المشروعات المطروحه من غالبية المطورين تستهدف نفس الشريحه من عملاء الاسكان الفاخر أو فوق المتوسط أما الشريحة التى تشكل الكتلة الحرجة من الطلب فى السوق وهى الشريحة التى تبحث عن أسكان متوسط فما زال لايوجد لديها أى بدائل سوى الانتظار
و ذكر فؤاد أن هناك فجوة متزايدة بين القدرة الشرائية للمواطن و الاسعار المطروحة حاليا فى السوق فيما يتعلق بالوحدات فوق المتوسطة ولغرض السكن على الرغم من انه قد يكون هناك مازال طلب على الشراء بغرض الاستثمار ولكن مع وجود 14 مليون وحده سكنيه غير مأهوله هل هذا الامر قد يهدد ثقه العملاء أو يضعف من جدوى الاستثمار على المدى الطويل
أشار فؤاد ألى أن عدم وجود قاعدة بيانات دقيقه لشكل وحجم العرض و الطلب لكل منطقة جغرافية يجعل اى قرارات قائمة على اجتهادات شخصية و ليس بناءا على تحليل دقيق لاوضاع السوق.
و أشار فؤاد ألى ان الغالبية من شركات التطوير تواجه تحديات مالية تتعلق بتدبير التمويل اللازم لاستكمال المشروعات بعد تضاعف تكفه البناء بنسبة تتجاوز 100 % خلال العامين المنصرمين بسبب عوامل خارجية مثل أرتفاع سعر صرف الدولار زياده تكلفه المواد الخام و اللوجستيات و أرتفاع الفائدة و بالتالى لابد من توفير حلول دفع واقعية للمشرين خاصة المشترين بغرض السكن
ماهى السيناريوهات المتوقعة لعام 2025
السيناريو المتشائم :
أستمرار حالة التباطؤ فى المبيعات
السيناريو الواقعى :
تباطؤ فى المبيعات الربع الاول يعقبه حركة ملحوظة فى الربع الثانى وزياده للمبيعات فى الربع الثالث ثم تباطؤ فى الربع الرابع مع زيادة المعروض من قبل مشترين فقدو القدرة على أستكمال السداد لوحداتهم
السيناريو المتفائل :
تغيير قواعد اللعبة من قبل بعض المطورين على مستوى التسعير وطرق السداد خلال المتبقى من عام 2025 و بالتالى تحقيق مبيعات تتعدى مبيعات العام الماضى
و أشار فؤاد أن السوق يمكن أن يصحح نفسه مع حزمة من الحلول العملية منها
• اطلاق قاعدة بيانات عقارية قومية يمكن من خلالها تحديد حجم العرض و الطلب بكل منطقة جغرافية
• تفعيل أدوات التمويل العقارى طويل الاجل بفائدة مدعومة
• الترويج لعقود شراكة بين المطورين و الحكومة لتنفيذ مشروعات اسكان متوازن تحقق هامش ربح مستدام و تلبى حاجة المواطن.
و أختتم فؤاد حديثه قائلا بأن العقار ليس ذهبا دائما هذه المقولة لم تعد صحيحة فى ظل الفجوة فى القدرة الشرائية للمشترين بغرض السكن ولو أستمر السوق فى تجاهل هذا الواقع سيعاقب نفسه بالركود نحن بحاجة لعودة سوق المشترين لغرض السكن وليس فقط المشترين بغرض الاستثمار لان حدوث أزمة عقارية فى مصر سيكون له تأثير مباشر على الاقتصاد ككل.
