من المتوقع أن ترتفع أسعار المنازل في الولايات المتحدة بشكل مطرد خلال السنوات المقبلة مع توقع المزيد من الانخفاض في أسعار الرهن العقاري، وفقًا لخبراء العقارات في استطلاع أجرته رويترز، والذين أعربوا عن رأي شبه إجماعي بأن الرسوم الجمركية التي فرضها الرئيس دونالد ترامب من شأنها أن تعيق بناء المساكن بأسعار معقولة.
كان نفس المحللين قد توقعوا قبل ثلاثة أشهر تحسن القدرة على تحمل التكاليف ومعدل دوران رأس المال في السوق، وهي نظرة متفائلة تعتمد على توقعات باستئناف مجلس الاحتياطي الفيدرالي خفض أسعار الفائدة بعد أن ظل على الحياد طوال العام.
وتراجع هذا التفاؤل منذ ذلك الحين مع إقرار الكونجرس مشروع قانون شامل للتخفيضات الضريبية والإنفاق، من المتوقع أن يضيف حوالي 3.3 تريليون دولار بحلول عام 2034 إلى كومة الديون الهائلة أصلاً والبالغة 36.2 تريليون دولار، وفقًا لمركز الأبحاث غير الحزبي “لجنة الميزانية الفيدرالية المسؤولة”.
وقد ارتفعت عائدات السندات طويلة الأجل بشكل حاد، مما حدّ من احتمال انخفاض أسعار الرهن العقاري.
وقال جيمس إيغان، الخبير الاستراتيجي في قطاع الإسكان في مورجان ستانلي: “بالنظر إلى ما تبقى من هذا العام وحتى عام 2026، لا نتوقع انخفاضًا كبيرًا في أسعار الرهن العقاري – على الأقل ليس خلال الربع الثالث من عام 2025 – لذا ستظل القدرة على تحمل التكاليف تحت الضغط”.
ومن المتوقع أن ترتفع أسعار المساكن في الولايات المتحدة على أساس مؤشر ستاندرد آند بورز كورلوجيك كيس-شيلر المركب لعشرين منطقة حضرية بنسبة 3.5% سنويا حتى عام 2027، وفقا لمسح أجرته رويترز في الفترة من 19 مايو إلى 3 يونيو وشمل 27 محللا عقاريا.
إذا تحقق ذلك، فسيكون أبطأ وتيرة لارتفاع أسعار المساكن منذ عام ٢٠١١. تجاوز متوسط أسعار المساكن مستوياته في عام ٢٠١٩، قبل جائحة كوفيد-١٩، بأكثر من ٥٠٪.
صرح توماس رايان، الخبير الاقتصادي في كابيتال إيكونوميكس: “لا يزال سوق الإسكان يمر بمرحلة هدوء، حيث يواصل البائعون التكيف مع ظروف أكثر مرونة بعد سنوات الجائحة المشتعلة”.
حتى مع توقع خفضين آخرين لأسعار الفائدة من قِبَل الاحتياطي الفيدرالي في وقت لاحق من هذا العام، وفقًا لعقود أسعار الفائدة الآجلة، من المتوقع أن تنخفض أسعار الرهن العقاري لمدة ٣٠ عامًا إلى ٦.٧٣٪ فقط هذا العام، من ٦.٩٨٪ حاليًا.
ومن المتوقع أن تنخفض إلى ٦.٣٣٪ في المتوسط العام المقبل، و٦.٢٩٪ في عام ٢٠٢٧، وفقًا لمتوسطات الاستطلاعات، وهو ما يزال أكثر من ضعف بعض أدنى معدلات الفائدة، والتي بلغت حوالي ٣٪، والتي حققها المشترون خلال سنوات الجائحة، والتي لا يرغب الكثيرون في التخلي عنها.
إذا انخفضت أسعار الرهن العقاري بشكل ملحوظ – لنقل بمقدار 50 إلى 100 نقطة أساس – فقد نشهد ارتفاعًا في نشاط الشراء. لكن يجب أن تنخفض الأسعار أولًا، كما قال لورانس يون، كبير الاقتصاديين في الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين.
الرسوم الجمركية ستحد من بناء المساكن بأسعار معقولة
انخفض الإنفاق على البناء بشكل غير متوقع في أبريل، وقد تأثر بانخفاض الإنفاق على مشاريع الإسكان العائلي وارتفاع مخزون المنازل غير المباعة. وقال معظم المشاركين إن الإنفاق يواجه تحديات إضافية بسبب رسوم ترامب الجمركية.
وقال إيغان من مورغان ستانلي: “في حين لا يزال هناك الكثير من عدم اليقين بشأن مستوى الرسوم الجمركية التي سيتم تطبيقها في النهاية، إلا أنها ستزيد من تكلفة البناء.
سنرى إما عددًا أقل من المنازل، أو منازل أصغر، أو مزيجًا من الاثنين”.
وعند سؤاله عن كيفية تأثير الرسوم الجمركية الأمريكية على الشركاء التجاريين الرئيسيين، والتي أُعلن عنها في وقت سابق من هذا العام، على بناء المساكن بأسعار معقولة، قالت أغلبية تقارب 90%، أي 21 من أصل 24، إنه سيتم بناء عدد أقل من المنازل، بمن فيهم اثنان قالا إنه أقل بكثير. وقال ثلاثة إنه لن يكون هناك أي تأثير.
قال رايان، من كابيتال إيكونوميكس، والذي يتوقع عدم إجراء المزيد من تخفيضات أسعار الفائدة الفيدرالية هذا العام، واقتراب أسعار الرهن العقاري من 7%: “إن سياسات الرئيس ترامب التضخمية في التجارة والهجرة لا تترك مجالاً واضحاً لخفض تكاليف الاقتراض التي يحتاجها سوق الإسكان بشدة”.
أكد نصف المشاركين فقط، 12 من أصل 24، أن القدرة على شراء منزل لأول مرة ستتحسن خلال العام المقبل، بانخفاض عن 62% في استطلاع أُجري في فبراير.
ومن المتوقع أن تبقى مبيعات المنازل القائمة، التي تُشكل أكثر من 90% من إجمالي المبيعات، حول مستواها الحالي البالغ 4 ملايين وحدة سنوية في الربع القادم، وأن ترتفع قليلاً إلى متوسط 4.1 مليون وحدة بحلول نهاية العام، وهو أقل بكثير من أعلى مستوى لها في قرابة 15 عاماً، والذي بلغ 6.6 مليون وحدة في أوائل عام 2021.
