يتخلص خبراء الاقتصاد في بنك أوف أميركا من المخاوف بشأن انهيار سوق الإسكان مثل ذلك الذي شهده عام 2008. وبدلاً من ذلك، يقولون، إن السوق تذكرنا بما حدث قبل أربعة عقود من الزمن.
على عكس عام 2008، لا يوجد دليل على الإفراط في التطوير من قبل شركات البناء أو الإفراط في الاستدانة من قبل مشتري المنازل وأصحابها.
تتعامل سوق الإسكان اليوم إلى حد كبير مع تداعيات السياسة النقدية المتشددة – على غرار ما حدث في عام 1980.
ومع ذلك، هناك بعض الاختلافات الرئيسية، ولكن الفكرة الرئيسية التي توصل إليها بنك أوف أمريكا هي أنه لا يزال هناك طريق صعب أمام الإسكان.
وكتب جيسيو بارك ومايكل جابن، الاقتصاديان الأمريكيان في بنك أوف أمريكا سيكيوريتيز، في مذكرة: “إذا نظرنا إلى فترات ركود الإسكان السابقة، نعتقد أن الثمانينيات هي تشبيه أفضل لسوق اليوم من انهيار الإسكان في عام 2008″. ومع ذلك، مع احتمال بقاء أسعار الفائدة مرتفعة لفترة أطول، فإننا حذرون من الاضطرابات المحتملة في المستقبل”.
ليس عام 2008
وكتبوا أنه في الأعوام التي سبقت عام 2008، كان عمال البناء منخرطين في أعمال البناء، مما أدى إلى “التطوير الزائد”. في حين أن بناء المنازل قد تسارع خلال العام الماضي، إلا أنه يتخلف – إلى حد كبير – عن الوتيرة التي سجلها المطورون من عام 2000 إلى عام 2006.
كما كان الحصول على قروض الإسكان أسهل في السنوات التي سبقت عام 2008 مع وجود معايير أكثر مرونة كقاعدة عامة.
لم يتحقق المقرضون من الدخل، وقدموا القروض لمقترضين محفوفين بالمخاطر، وسمحوا بعمليات الشراء دون دفع أموال.
كما روجوا لقروض عقارية غير مسؤولة ذات أسعار فائدة قابلة للتعديل، الأمر الذي أدى في وقت لاحق إلى تضخم الأرصدة ولم يكن لها سقف للزيادات في أسعار الفائدة.
يواجه المشترون الآن معايير أعلى – وقد فعلوا ذلك حتى خلال سنوات شراء المنازل أثناء الوباء. وأشار الاقتصاديون إلى أن هذا فرق كبير.
وكتبوا: “بلغت ديون الرهن العقاري الأسري 65% من الدخل المتاح في الربع الثاني من العام 23، مقارنة بذروة بلغت 100% في بداية الأزمة المالية”. “بلغت نسبة ديون الرهن العقاري إلى الأصول العقارية (أي القرض إلى القيمة) 27% في الربع الثاني من العام 23، وهو أقل بكثير من عام 2010″.
وبدلا من ذلك، يقول الاقتصاديون إن سوق الإسكان يشبه أوائل الثمانينيات في عدة جوانب رئيسية. وفي ذلك الوقت، كان التضخم مرتفعاً أيضاً.
في السنوات التي سبقت عام 1980، قفز مؤشر أسعار المستهلك (CPI) – وهو مقياس التضخم الذي تتم مراقبته عن كثب – إلى 14.8٪ على أساس سنوي.
ولمكافحة ارتفاع الأسعار، رفع بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة، مما أدى بالتالي إلى مضاعفة أسعار الرهن العقاري من حوالي 9٪ إلى 18٪ بحلول عام 1981، مما ألحق الضرر بسوق الإسكان مع دخول جيل طفرة المواليد سنوات ذروة شراء المساكن.
تقدم سريعًا حتى يونيو 2022 عندما وصل التضخم إلى أعلى مستوى له منذ أكثر من أربعة عقود مع ارتفاع مؤشر أسعار المستهلك بنسبة 9.1٪ على أساس سنوي.
بعد أن أدرك بنك الاحتياطي الفيدرالي أن التضخم كان مشكلة متنامية حتى قبل ذلك، بدأ حملته لرفع أسعار الفائدة في شهر مارس من ذلك العام.
وكما حدث في أوائل الثمانينيات، أثرت تصرفات بنك الاحتياطي الفيدرالي بشكل غير مباشر على أسعار الرهن العقاري، حيث تضاعف معدل فائدة الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عاما من 3٪ في يناير 2022 إلى 7.49٪ هذا الشهر.
وكتبوا أنه في حين يمكن دعم مبيعات المنازل إلى حد ما من خلال نشاط هذه الفئة العمرية الرئيسية، فإن استمرار ارتفاع معدلات الرهن العقاري يجب أن يجعل قرار شراء منزل أكثر صعوبة على المدى القريب. صعود السوق في الثمانينات ومن المرجح ألا يكون كافيا لتحفيز السوق هذه المرة.”
مؤشرات الإسكان الأخرى آنذاك والآن متشابهة أيضًا.
على سبيل المثال، ارتفعت أسعار المساكن بما يزيد عن 16% في عام 1979، ثم استقرت مع تباطؤ النمو السنوي إلى 0.5% فقط بحلول عام 1982.
وانخفضت مبيعات المنازل القائمة بنسبة 54% من الذروة إلى القاع، مما يكشف عن مدى انخفاض الطلب.
وبالمثل، ارتفعت أسعار المنازل بنسبة 21% تقريبًا، قبل أن تستقر إلى 0% على أساس النمو السنوي في يونيو من هذا العام. وانخفضت مبيعات المنازل القائمة بنسبة 40٪ تقريبًا.
ومع ذلك، هناك فرق ملحوظ بين الحين والآخر عندما يتعلق الأمر بالرافعة المالية.
وبلغت نسبة ديون الرهن العقاري إلى الدخل الشخصي المتاح 65% في الربع الثاني من هذا العام مقارنة بنسبة الذروة البالغة 45% في عام 1980.
وكتب الاقتصاديون: “للوهلة الأولى قد يبدو هذا الاختلاف مثيرا للقلق، لكن أحد التفسيرات هو أن سرعة نمو أسعار المنازل تجاوزت نمو الدخل على مر السنين”. “إن الميزانيات العمومية للأسر في حالة جيدة جدًا في الوقت الحالي، ولا يبدو أن الرفع المالي يشكل مصدر قلق كبير.”
وبالنظر إلى المستقبل، يتوقع بنك أوف أمريكا أن يكون المخزون المحدود من المساكن، وارتفاع الأسعار، ونقص العمالة بمثابة رياح معاكسة لبعض الوقت.
ولا تزال القدرة على تحمل التكاليف تمثل مشكلة حيث أن نمو أسعار المساكن لا يزال يتجاوز نمو الدخل.
وفي عام 2022، كان متوسط سعر البيع لمنازل الأسرة الواحدة الجديدة أكثر من خمسة أضعاف متوسط دخل الأسرة، وفقا لمذكرة بنك أوف أمريكا.
وأشار الباحثون إلى أنهم “ما زالوا حذرين من الاضطرابات المحتملة المقبلة”. إن خفض أسعار الفائدة وحده هو القادر على تحسين القدرة على تحمل التكاليف وإنشاء “سوق إسكان مستقر وصحي”.
ويتوقع محللو بنك أوف أمريكا أن يرفع بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة بمقدار ربع نقطة مئوية في نوفمبر ويتوقعون خفض أسعار الفائدة بنفس الحجم في يونيو من العام المقبل، وفقًا لمتحدث باسم الشركة.
وبحلول نهاية عام 2024، يتوقعون أن تنخفض أسعار الفائدة بمقدار ثلاثة أرباع نقطة ثم تنخفض نقطة كاملة أخرى في عام 2025.
